为何降低运营成本如此重要?
因为商诺说的没错,长租公寓公司的收入成本结构基本如下:
1、拿房成本70%;
2、装修成本15%;
3、运营成本10%;
4、税务成本5%。
四项加总正好是100%,很难赚钱,稍有不慎就会亏钱。
关莎、、雁子谷公寓的拿房成本也是70%,即关莎房源的租入成本是市场价的7成,其与房东签的租约为五年,装修和家电全包。
“税务成本5%这个省不了,想要获得额外的收益,就必须从装修成本和运营成本下手。”当时关莎这么跟沈俪讨论着。
“怪不得之前有长租公寓为了点装修费,用劣质材料,甲醛超标。”
“嗯,咱们绝对不这么干,一旦被查出来爆上新闻,整个生意都别走了。”关莎说。
正因如此,关莎装修用的都是环保材料,所以价格也并不便宜,当时关莎盯着成本核算表头都要炸了。
因为公寓运营第一年,村长雷叔这样一室一厅的毛坯房,关莎的装修成本就占了当年总收入的25%,萧杰小姨那种二室一厅简装过的房子好一些,装修成本为14%,三室一厅为8%,四室一厅为5%,这是不同房型装修成本占比的横向对比。
从结果上看,房间个数越多,装修成本占总收入的比例就越低,这是因为租客会随着房间个数的增加而增加,所以四室一厅整租过来再分组出去的利润是最高的。
关莎发现,随着公司运营年限的延长,经营多室一厅的房子优势非常明显。
如果就单一房型进行不同年份的纵向对比,单单就装修成本而言,若公司租出去的是一室一厅精装修的房子,装修成本第一年占总收入的25%,第二年及往后的几年因为不用重新装修,但收入还在增长,故装修成本占比数额下降至12%,第三年继续下降,均摊后占比是8%,第四年是6%,第五年就是5%。
这是最差的情况,因为这是假设关莎的所有房子都是一室一厅。
二室一厅的房子五年装修均摊成本占比约为388%,三室一厅为294%,而四室一厅直接降至266%。
关莎计算的时候其实装修费包括家电一同算了进去,也同时考虑了装修费会随着房屋面积增加而增加的情况,当然,这么算有个前提假设,那就是5年内房子无需重新装修,且家电也无需重新采购,二室一厅以上的房子不可以是毛坯房。
这个计算表做出来以后沈俪也看过,她说,“还是四室一厅的赚得多。”
“嗯。”关莎同意,“但这不现实。”
“是的,不现实。”沈俪无奈一句。
沈俪和关莎跑市场跑了这么久,市场究竟是怎样她也摸了个大概。
其一,市场上核心地段根本就没有那么多四室一厅的房子放出来,三室一厅的都比较少,青阳因为人口众多,开发商从建房的时候做的更多的就是两室一厅或者一室一厅。
其二,四室一厅虽然价差大,利润高,但是需要的保洁费和家电费用也更高。
其三,四室一厅的房子没有一室一厅的容易租出去。道理很简单,一室一厅空间个人独享,就算把大厅隔开,也只用忍受一个室友,但四室一厅可能要与四个室友相处,且公共区域均摊面积更小,所以这